《中国金融》丨建设银行副行长李运：优化新市民住房金融服务

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随着我国城镇化进程深入推进，大量农村人口通过就业、就学等方式转入城镇成为新市民，规模约3亿人，是城市建设的生力军。但是，当前新市民仍处在金融服务体系的边缘位置，获得的服务广度和深度较为有限，这是金融机构需要积极思考和推动的课题。近期，银保监会、人民银行联合印发了《关于加强新市民金融服务工作的通知》。建设银行从新市民服务痛点入手，围绕其进城安居问题，尽最大可能提升金融服务的精准性、系统性、可得性和便利性，帮助新市民“进得来”“留得下”，实现安居乐业。
精准洞察新市民安居需求和痛点
目前，我国城镇化率在65%左右，预计2035年将达到75%～80%，未来还将有近2亿农业转移人口进城，其中既有高精尖人才，也有快递小哥、网约车司机等从事基本公共服务的普通劳动者。新市民的“新”体现在其在城市还未站稳脚跟、未能完全融入，具有较为突出的群体特点。一是地域的流动性。新市民多从农村或经济欠发达地区流向经济较发达城市，且常呈现“候鸟式”的往返。二是职业的变迁性。新市民在城市以非农工作为主要职业，且工作稳定性较差。三是身份的过渡性。多数新市民户籍仍未迁移至所在城市，导致可能在居住、医疗、子女教育等方面面临限制和困难。
在长期工作生活的地方拥有一套住房，是很多新市民获得家的归属感和城市认同感的重要方式。从现实情况来看，新市民进城的安居需求可以归纳为两个阶段。一是新市民初到城市需要通过租房进行过渡。尤其是一、二线大城市房价较高，收入不高的新市民在短期内很难负担得起购房支出，平均租房期限更长。二是新市民经过几年奋斗具备了购买住房的实力。在这个阶段，新市民因受自身户籍、社保、流动性等原因所限，需要更为便利的服务。在这两个阶段的需求中，租房安居的需求尤为突出。据2019年的一项调查，当时统计的1.35亿进城农民工中，购买住房的比例仅为19.5%，八成农民工的居住问题需要通过租房来解决。
建设银行在住房金融领域具有深厚积淀，个人住房贷款规模长期领先于同业。自2017年8月启动以来，住房租赁战略作为全行“三大战略”之一持续推进，从主动探索创新金融产品到躬身入局参与市场培育，再到金融科技赋能信息化建设，逐渐形成了住房领域全流程闭环的综合金融服务生态。借助多年积淀的经验和能力，建设银行围绕新市民安居方面的各项需求，采取一系列切实举措，帮助新市民尽快在城市“落地生根”。
加大金融支持
增加保障性租赁住房供给
要充分满足新市民进城带来的旺盛租房需求，亟须从供给端发力，扩大租赁住房房源规模。现行的住房保障体系下，公租房主要解决当地户籍低收入群体的基本居住问题，保障性租赁住房则不受户籍限制，主要服务于新市民、青年人等。2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确将保障性租赁住房作为解决新市民住房困难问题的重要途径，这也是“十四五”期间人口净流入大城市的重点工作。其中，金融的资源整合和赋能作用要充分发挥。
一是创新信贷产品和服务。保障性租赁住房项目的运营逻辑与传统的房地产开发项目不同，项目初期投入较大，虽然现金流相对稳定，但回报率总体偏低、回报周期较长。金融机构需要深化行业理解，并在此基础上创新金融产品和服务方式，切实提升金融服务的精准性和可得性。推动保障性租赁住房与公租房衔接配合，避免新市民因户籍、缴纳社保年限、收入水平等原因被排除在住房保障体系之外。
在这方面，建设银行在同业中首家推出期限最长25年的“公司住房租赁贷款”，包含五类子产品，覆盖租赁住房开发建设、购买房源用于租赁、其他用房改建租赁住房、装修及家具家电配置、租赁业务日常运营等全周期用途，满足保障性租赁住房主要的五类建设方式融资需求。目前，贷款余额已超千亿元，其中已纳入各地保障性租赁住房计划的项目贷款投放超过500亿元，可向新市民提供租住房源超过40万间。
此外，建设银行还在深圳等地立足当地市场情况，探索与具有一定规模的住房租赁企业建立平台合作，运用数字化理念创新普惠金融产品，支持小微租赁企业发展壮大。目前，建设银行参加建立的合作平台有40余个，贷款余额已有12亿元。
二是丰富多元金融服务方式。考虑到持有保障性租赁住房资产的资金成本和流动性问题，仅依靠以银行信贷为主的债权融资方式难以充分满足，还需通过以股权投资培育市场主体、以投贷联动支持项目孵化、以理财投资衔接财富管理等方式，形成多元化综合金融服务体系。建设银行在这方面进行了初步探索，通过非标债权、债券、股权等方式支持发展保障性租赁住房业务规模18.7亿元。例如，在南京，建信投资子公司共投放4.7亿元股权资金，支持筹集了700多间保障性租赁住房，在解决新市民居住问题的同时，还降低了企业财务费用，助力企业提升经营能力。
三是推动不动产投资信托基金（REITs）试点。为进一步激发市场主体参与发展保障性租赁住房的积极性，需要畅通项目投资的退出渠道，免除企业后顾之忧，形成“投、融、管、退”金融服务闭环。建设银行自2019年起就在人民银行指导下参与首批住房租赁企业股权交易服务（私募REITs）试点，并在北京、济南等地成功落地试点项目。在此经验基础上，紧抓保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs资产的政策机遇，加大保障性租赁住房REITs的探索和推进力度。2022年1月，建设银行与保利集团签署发展保障性租赁住房战略合作协议，双方将共同搭建住房租赁Pre-REITs私募股权投资平台，推进保障性租赁住房REITs项目的孵化、培育和上市交易，从而盘活存量资产、带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，以高质量的供给服务新市民租房需求。
加快资源整合
提升住房租赁市场发展质效
要帮助新市民真正实现“租房安居”，推动住房体系由“购”向“租购并举”转变，除了保障“有房可租”，还需关注其是否租得放心、住得安心。过去几年，租房中介如雨后春笋般涌现，总体处于小、散、乱的状态，恶意抬价、虚假房源、违规隔断、装修污染超标等乱象频繁出现，供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题普遍存在。面对住房租赁市场存在的诸多问题，金融机构可以发挥自身资源整合、金融科技等优势，参与提升市场发展效能。
一是支持搭建信息化系统平台。对于房源信息不真实、租客权益无保障、中介行为难约束、政府监管缺抓手等痛点，需要通过平台化、信息化的管理方式予以规范。为提升市场效率，建设银行搭建了开放共享的“CCB建融家园”平台，为租赁企业及个人提供阳光透明的交易环境和安全便捷的服务保障，降低因信息不对称产生的交易成本。目前，平台实名注册个人用户数已超3900万户，上线企业数1.5万户，撮合成交超过150万间，已具备一定影响力。
为服务政府管理，建设银行还积极支持住建部门建设保障性租赁住房APP、公租房APP、住房租赁监管服务及监测分析系统等，帮助政府及时掌握市场动态。基于在住房租赁领域的良好合作基础，建设银行还协助打造全国房地产市场监测系统，依托“数字住房”系统，支持广东、贵州等地住建信息化建设。
二是探索创新住房租赁发展模式。租赁关系不稳定、企业“高收低租”、恶意抬价、出现“爆雷”等问题，与住房租赁行业本身盈利水平低、资金链脆弱等特点密切相关，需要从模式上进行探索和讨论。为此，建设银行创新了“存房”模式。提供专项信贷资金，支持建信住房公司从企事业和居民手中租入长期稳定的存量闲置房源。依托建信住房公司牵头建立的产业联盟控制装修改造成本，再委托专业机构负责租务运营。将“房东—中介—租户”的传统模式，转变为“房东—建信住房—专业运营机构—租户”的新型长租模式，将社会闲置房源转变为稳定的长租房源。目前，建信住房通过“存房”模式管理的房源已有13.5万间，资源盘活和整合优势明显。在收房环节，建信住房通过与房东签订长期限租赁合同获得价格折扣，降低了收房成本、稳定了租赁关系。装修环节，通过产业联盟形成行业“朋友圈”，以规模效应降低改造成本，从而有效平抑租金上涨。同时，该模式下合作的租赁企业，无需再为快速扩张规模而采用“高收低租”“长收短付”等高风险经营行为，从而能够专注做好运营服务，促进行业分工，降低市场风险。
提供全生态服务
切实满足新市民金融需求
围绕新市民安居场景下的全方位需求，从购房、租房、购车、装修等方面提供全生态金融服务，帮助新市民降低生活成本，为新市民提供金融便利，切实提升新市民扎根城市、融入当地生活的归属感和获得感。
一是满足新市民住房刚性购买需求。为提升新市民个人住房贷款的可识别、可评价、可获得性，建设银行在坚决落实房地产贷款集中度管理要求的同时，优化个人住房贷款结构。对于符合各地购房政策且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，注重满足首套房刚性购买需求。目前，建设银行针对农村户籍人口进城安居提供的个人住房贷款余额已超6000亿元。同时，依托建设银行手机银行、微信小程序等渠道，实现新市民个人住房贷款申请、提前还本等业务线上办理。逐步推广贷款办理各个环节与政府部门系统直连、信息交互，在符合条件的城市试点推进房屋抵押线上化办理。
二是提升住房公积金相关金融服务便利性。针对新市民人口流动性大、就业灵活性强的特点，商业银行应从金融服务角度支持扩大住房公积金缴存覆盖面。建设银行助力公积金管理部门完善公积金小程序、APP等功能，畅通灵活就业人群住房公积金缴存渠道，优化新市民租房场景下的公积金提取流程；在同业中率先开通手机银行住房公积金服务，实现在全国范围内住房公积金信息查询及异地转移接续业务办理。截至目前，通过建设银行手机银行住房公积金服务渠道查询住房公积金信息已超2亿次，累计服务客户超900万人。
三是围绕安居生活场景完善服务生态。围绕新市民进城安居的生活场景，建设银行推出装修分期等产品方案，满足新市民进城过渡阶段的金融需求。建信财险子公司推出服务新市民租房配套系列保险产品，2021年为近2.5万名承租人及出租人提供风险保障超过32亿元。
新市民安居问题如何更为妥善地解决，关乎基本民生，也关乎城市吸引力。建设银行将持之以恒落实党中央、国务院决策部署，发挥住房金融传统优势，支持增加保障性租赁住房供给，促进住房租赁市场健康发展，满足新市民安居需求，助力实现全体人民住有所居。