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[眉山] 从历次地产调控效果告诉你什么样的调控政策才会导致房价真正下跌

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  • TA的每日心情
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    1980年是中国房地产的元年,这一年邓小平把房子定义为商品,同时推动房改和土改,中国房地产正式成为了一个产业,开始缓慢的种子发芽阶段。
    1987年,深圳在还没有修改宪法的情况下,冒险打了擦边球进行了首次的公开土地拍卖点燃了全国房地产加速前进的热情。
    1991年,国务院批复了24个省份的房改方案,鼓励个人购买房屋,当年万科股票上市,全国房地产进入起飞阶段,中国地产的首个泡沫开始蓄积。
    1991年,海南房地产均价是1400元/平米,1992年是5000元,93年达到峰值7500元,2年涨5倍,银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国地产的首个调控政策出台。
    1993年6月3日,朱镕基发表讲话,宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场,严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。于是海南泡沫直接炸裂,当年海口1.3万家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。同时,海南地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场进入寒冬。由于房价连续阴跌,无人购房。
    1995年底,全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米。
    1996年房地产行业出现了全面巨额亏损。
    1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。
    1998年7月3日,政府开始救市,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布全面终止福利分房,实行住房分配货币化。
    1998年,房地产市场大热,许多单位抢购住房来分给职工,一口气消化了全国的存量空置房,堪称中国房地产去库存的1.0版本。
    2001年,供需关系开始失衡,这一年的第一季度,3个月内北京房价上涨达到97.3%,当年政府开始全面整顿地产行业。
    2002年,胡锦涛总书记在全国经济工作会议上提及房地产过热问题,掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。首先发布《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》,地产业称之为217号文,从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控,市场对此的反应是涨幅减缓,但是北京房价继续上涨。
    2003年6月,央行印发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》(银发【2003】121号)文,对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例,上浮利率等耳熟能详的规定就是在此文中出台的。121号文效果显著,全国房价应声下跌,上涨势头被终结,全国地产行业进入冬季。
    2003年中国遭遇非典,全国经济影响严重,经济增长率下滑到6.7%,出于保增长的考虑,在全国地产商的强烈抗议下,住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》,简称18号文,此文内容和121号文完全相反,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。全国房价止跌反弹,继续上涨。
    2004年同比涨幅达到14.4%。
    2005年,在舆论压力下,国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》,称之为国八条。大概内容是要求各地政府重视房价过快上涨的现象,控制措施不利要追求领导责任,调整住房结构,保证中低价位、中小户型的供应,大力建设廉租房。国八条并没有起到多大作用,市场年涨幅12%。
    2006年政府再度调控,推出国六条,大概意思还是国八条的重复不过再度强化,首次提出90/70的户型政策,核心落眼点还是让地产商多造小户型让百姓住的起房子,当年房价上涨6%,调控效果并不好。
    2007年,民怨沸腾之下,央行和银监会联合下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》,要求对于贷款的二套房,首付不低于4成,利率为基准利率的1.1倍,严格控制房地产开发贷款,项目资本金必须达到35%才发放贷款。效果非常显著,一直上涨高烧不退的房价立刻跳水,北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象,房地产交易量价齐跌。

    还是2007年,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地,在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0,按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍,哪怕全国立刻停工,房子都够用11年,如此巨大的空置商品房市场根本难以消化,整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市,房地产去库存2.0版本开始了。除了四万亿投入基建行业外,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定,于是2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。
    2009年12月,为安抚民心,政府推出国四条,10年1月政府推出国十一条来调控市场,这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子,怎么做经济适用房,怎么做小户型等等,没有收紧银根,没有降低贷款。
    2010年,调控效果并不好,房价继续上涨,当年涨幅冠军为通州的副首都概念,涨幅达到3倍,亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。
    2010年4月17日,在沸腾的房价面前,国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称国十条,其中一条必须写,国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
    效果很显著,海南房价在2010年3月到7月的住房均价分别为12280、11932、8483、8208、7019元/平方米,全国房价也都有小幅下跌,不过当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势。
    2010年9月,国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,从用地的角度进行规范调控。9月29日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头,2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。
    2010-2015是5年的冻市期,全国房价基本不涨不跌,投机绝迹,大横盘状态,库存闲置商品房数量飞速增加。
    2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅,所谓房地产去库存3.0版本。
    2016年国庆前夕再度开始调控,这些大家都很熟悉了。

    以上多次调控我们可以看出以下几点:
    首先,政府是有砸盘能力的,93年海南泡沫一夜之间崩盘,全国房地产应声大跌,足够说明,只要银行断贷抽资下狠手,中国房价分分钟硬着陆,房价半年暴跌70%不是梦,不过代价是整个中国经济一同完蛋,所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。
    其次,是历次调控真正引发房价下跌的那部分政策,从历代调控效果来看,当房价上涨的时候,任何政策都不能阻挡房价上涨,全部沦为空调,唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果,不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨,再多一点房价就开始下跌,如果减的狠了房价还能崩盘。
    所以,当下次发布调控措施的时候,到底是空调还是真调,你看看有没有缩减房产信贷总量即可,他对房价影响所占据的权重非常大,同时房价崩盘有千万种可能,但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。


    以上摘自知乎作者:紫竹张先生
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    发表于 2018-6-11 21:08:03 手机发帖 | 显示全部楼层
    看来只有自己修了
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  • TA的每日心情
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     楼主| 发表于 2018-6-11 21:10:38 | 显示全部楼层

    农村远点的还行,近郊的都不准修房子了。
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  • TA的每日心情
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    发表于 2018-6-11 21:44:52 手机发帖 | 显示全部楼层
    我家随便修
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  • TA的每日心情
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    发表于 2018-6-11 22:09:20 手机发帖 | 显示全部楼层
    都是我们劳苦大众买单
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    发表于 2018-6-11 22:47:18 手机发帖 | 显示全部楼层
    看看学习下
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  • TA的每日心情
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    [LV.3]偶尔看看II

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    发表于 2018-6-11 22:50:30 手机发帖 | 显示全部楼层
    所以中间是有几个节点并不是某大神说的房价从没降过……
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    发表于 2018-6-12 00:16:41 手机发帖 | 显示全部楼层
    醉是一种清醒 发表于 2018-6-11 22:50
    所以中间是有几个节点并不是某大神说的房价从没降过……

    分地区的哈
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    发表于 2018-6-12 11:18:58 手机发帖 | 显示全部楼层
    房产调控 然并卵啊 还不是买不起
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    发表于 2018-6-12 12:54:01 手机发帖 | 显示全部楼层
    此文说明中国的经济发展已经跟房地产紧紧的捆绑在一起了,炒房兴邦~实业误国!!!!
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    发表于 2018-6-12 13:23:04 手机发帖 | 显示全部楼层
    那些还幻想房价跌回三四千的人,是想国家社会经济倒退吗???到底是何居心,法轮功的哦
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  • TA的每日心情
    奋斗
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    发表于 2018-6-12 15:27:26 | 显示全部楼层
    炒房兴邦。。。
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    发表于 2018-6-12 18:48:53 手机发帖 | 显示全部楼层

    农村有房的,政府也不允许你修了
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    发表于 2018-6-12 19:43:38 | 显示全部楼层
    你只忽略了一个事实,国家根本没有打算让房价下跌。
    只要国家一心想要房价下跌,分分钟的事情。
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    发表于 2018-6-12 19:49:00 手机发帖 | 显示全部楼层
    唉,何去何从
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