本文没有前言，没有导语，直接可以进入正题。如果非要加一个前言，那么我想说：“本文谢绝未满十八岁及年龄超过十八岁但智商低于十八岁人士观看！”你看又看不懂，懂也不会做，做又做不好，看来干什么？浪费自己时间和我教化你的感情，不如抓紧有限的生命以你那有限的智慧多去打几盘麻将来得实在。闲话到此，正文开始……                  
                          
                   自救与待救，这是个问题
   
    这个问题是说给开发商听的。眉山的房地产企业绝大多数是不完善的，他们缺乏的是一种长远的战略意识和战略平台，只是在长期经营中使用了花样繁多的战术手段。在前几年风调雨顺的好日子里，倒也得过且过。但是时间一长了，国家宏观调控了，经济不景气了，问题就出来了：终日面对政策的调控不知所措，只能怨天尤人，交替在期望与失望、担心和恐惧之中，又或者“灵光一现”，爆发出流着鲜血、不负责任的使用各种变相跳楼的办法……
为什么有这样的局面？追求最大利益的驱使成为了根本原因。从一开始就抱定：“我这个项目要赚多少钱！”而不是“我该把怎么样的一种产品以最好的形态展示给消费者。”动机的扭曲使开发商在开发产品时增加了许多顾虑，终于，这种带着动机、带着目的做事，而不还原做事本身意义的做法，在这偶然的时间，产生了自食其果这一必然的结局。
    一入年初，眉山房产就开始走入了低潮的圈子。有的开发商急了，坐不住了：“老子那么多年风风雨雨都挺过来了，我就不信这回能把我咋样。”一些“死扛”出现了：为了维护自己的根本利益，欺负消费者，减少点成本，紧缩物管都没关系，谁叫你丫的购房者不懂呢？然而，他们忽略了最根本的一个问题：诚信。房地产与股票不同，股票炒的是概念和气氛，而房地产卖的是实在的产品和物质。务虚不务实的产品是经不起检验的，靠广告、靠手法技巧利用购房者不熟悉房产的心理使用欺诈手段是救不了开发商本身的。在购房者日趋于理性的今天，你依旧抱着你做形不做神“四不像”产品当宝卖，遇见脾气好的直接白你一眼撂下句“骗子”走人，遇见脾气差的当场补你一火砖，让你人财两失。你拿什么真金白银的产品给购房者验证，这是所有开发商值得思考和付出行为的。所以，救市还得靠自己，否则那是无法生存的，骗得了一时你能骗得了一世吗？
    当然，也有某些“乐观”主义者，依然在这个时候抱着侥幸心理：放心，国家不会让我们死掉的，必定会推行政策救市。我们对这部分缺少脑筋的开发商只能说一句：“佩服！”以他们对事物的认知程度居然能存活到今天，怎么不令人佩服？国家城乡住房管理部表示对国房不救市。实质是什么？不是他们不想救，而是没法救。如果要救，需要大量的财力支持，而这样的财力，就连美国这样的发达国家财政都难以负荷，更不用说在发展中的中国了。再从客观规律上讲，中国加入世界贸易组织后，已经并入全球化经济。如今世界经济不景气，中国无法幸免。经济的瓶颈、企业的倒闭并非中国宏观调控的原因，而是经济价值规律客观走向的必然结果。看不到这一层面，盲目等待政策救市，最后等到的只有死路一条。自救还是等待，这已经成为了关系到眉山开发商生死存亡的大问题。
                        
                        买房，别看广告！
   
      说了这么久的开发商，一些购房者已经等不及了：“说说我们吧！”
      好的，满足你们。
     说购房者，就从你们最根本的目的说起——买房。
     买房不是买菜，不是简单的钱财与钥匙的交易。说简单一点，花了钱买了烦恼的购房者大有人在。为什么有这样的现象？购房时不慎重，花了一辈子积攒的钱，买了把高级监狱的钥匙。
    不少购房者在选房前总喜欢去相信一些“专家”、“学者”的建议，而往往就是在听信了他们的建议之后，加速了他们的犯错过程。这里关于这些“专家”，就另有一番话语了。中国最需要的是有实践经验并与时俱进的实干家，而往往这类人占了少数，偏偏最不需要的以资格谈经验的而非常老道的教育家却占了大多数。这类人往往挂着一系列劣质光环夸夸其谈，带着个人目的把听众带离真理。他们的名言是：“我看过的房子比你们过的桥多，咱没吃过猪肉还没见过猪跑么？”可是，当你真正问他们猪跑动的时候是先迈左脚还是先迈右脚还是双脚同步时，他们就闪烁其词了。可偏偏他们要戴上一个眼镜装出一副斯文相，骗死一个算一个，这就是可恶之处了。
      关于专家这个问题，《南方周末》玩过一个“阴险”的手段，它以“预制板=棺材板？”为话题进行了一次讨论。文章中语言模棱两可，利用部分字眼的形式来误导读者在内心中形成肯定的答案。普通善良的读者哪能体会到其中的复杂，在它的勾引下，流传开了关于专家说的“预制板=棺材板”这种说法。适逢其时，我市某主要媒体又将预制板结构、框架结构、现浇结构、钢结构等几种建筑结构形式进行了简单的“星级评定”。而这种粗糙的评定完全缺乏了对建筑知识的理解，闹了笑话也就罢了，却因为媒体的广泛传播性，让广大购房者陷入了一种按结构来比较住房质量的误区。对此，我只想说，你不懂可以不说来表现你的深沉，但是请不要把你的无知传染给大众，当作招摇撞骗的本钱。谁说骑白马的就一定是王子？他也有可能是唐僧。质量的衡量标准是设计、施工用材及施工工艺的结合程度。至于框架、砖混、现浇、预制板这几种结构形式的本身并不代表其质量的好坏，它只是根据需要和设计条件的不同以及在设计时提出的更高要求所采取的形式。不管哪种形式在确认它的质量好坏时都必须严格按照设计、建筑用材、施工工艺这三个产品形式的重要环节来衡量：设计环节是考察设计单位的水平，高水平的设计一定是安全、经济、美观三项指标的完美统一而非顾此失彼；建筑用材是检验开发商与施工单位的道德品质；而施工工艺是检验施工单位的组织管理水平、工人的素质、开发商的工程管理部门的组织协调能力和业务水平及做事的务实程度，综合反应出人员的道德品质水平及综合能力以及做事的风格。所以我们在看一项产品质量好坏时，应该沿着这样的线路以这样的度量衡去印证，而非靠感觉、靠气氛甚至人云亦云。
     话说回来，那么我们到底该如何选择期房？六看！看地段——要根据城市的发展方向看地段，看规划图，好与不好就尽收眼底。如果你光听销售人员吹嘘，那所有楼盘的位置都处于了绝版黄金地段：就连垃圾场旁边也是上风上水的宝地！看配套——这是叫你学会看楼盘现场周边设施的完善情况，不要到时候买了房，交了房，住进去，依然是个鸟不生蛋猫不叼狗不啃的城市死角，那时候后悔已经太晚。看公司——买衣服买汽车买手机都知道买名牌，为啥买房子就那么不注重品牌呢？品牌好的开发商开发的商品明显比口碑差的好，这样的效果你可以通过自己亲眼比较该公司前期开发的产品来定夺。看物管——物管已经越来越成为房地产销售和竞争的一个重要手段，物管服务的好坏直接影响着居住的感受。看物管怎么看？实地前往该公司前期开发的项目去感受一下那里的物管服务，实在不行就暗访里面的住户，别怕麻烦，买房是一辈子的事，多花一个小时，免得以后后悔一生。看规划——详细了解规划的形成过程、户型的特色、用材用料等细节，千万别“有山有水，甚得吾意”，草草了事。最后看价格——应该根据你前面所看到的素材，来衡量销售人员的报价是否值得，而不是简单地贵或便宜，划算不划算。
     当购房者严格按照这样的思路去购房时，就不会轻易地被开发商花言巧语所欺骗。当然，开发商也不用担心教会了购房者，饿死了开发商。如果真有人饿死，那说明他的产品经不起检验，相信有实力的开发商是欢迎购房者精挑细选的，毕竟，能够读懂自己产品的购房者，是有思想的开发商所欢迎的。
                       
                         商品房“降价”背后的真相
      
          今年以来，房地产界最热闹的事情莫过于商品房是否降价的理论纷争了。从年初到现在，各大理论学说粉墨登场，虽不如春秋战国时期百家争鸣般精彩，也可比思想解放运动南北对战的刺激了。为了凑一份热闹，不管有头有脸还是没头没脸甚至丢脸不要脸的，都顶着个头衔出来大谈自己的见解，弄得购房者听谁的都不是，一头雾水。在此情形之下，各大媒体加入战局，各执一辞，让场面更加混乱。谁能借我一双慧眼，让我把这纷纷扰扰看个清清楚楚明明白白真真切切？
开发商是不希望房子降价的，购房者立场刚好相反——这都是从他们自身所处的立场和利益点出发而得出的结论。所以双方几乎永远是对立的，达不成一致。说到这里，我就想起了另外一个问题，为一些开发商鸣一下不平。为什么开发商不受欢迎？相信不少市民心中对开发商都是没有好感的，“无商不奸”、“为富不仁”等一系列的成语帽子一股脑儿全扣在开发商头上，是小头的顿时变成大头，是大头的就更成了冤大头。利益点不一样，凭什么我要认同你？于是，国家宏观调控了，房产不景气了，一些心态不正常的市民就幸灾乐祸了：“报应！要求你以前赚老子那么多钱！”在提出股票救市时，绝大多数人举双手赞成，因为股民的人数多，涉及到自己的利益，就投了赞成票；在提出楼市救市时，绝大多数人就反对了，因为开发商只是社会中的“一小撮”，人数少。从“你得到，我就失去”这种利益关系出发投了反对票。其实，开发商对社会的贡献，对城市的发展所做的成绩是不容忽视的，最简单的一组数据就可以看出来。去年眉山全市房地产税收占全市税收总收入的26%，东坡区房地产税收占东坡区总税收的46%，中心城区房地产税收占中心城区财政收入的72%，另外，全市全年还有8个多亿的土地出让金。都说见钱眼开，这么巨大的数字摆在面前，没有人为开发商唱赞歌也就罢了，但是再说三道四，也真的有点不人道，把开发商逼疯了集体跳楼了，那每年那么多的财政收入哪里去找？
      扯得有点远了，因为开发商确实有些可怜，但我是站在公平的立场上来讲这话的，所以我还要补一句，虽然可怜，但不值得同情，为什么，以后会提到。这里继续讲我们的降价争论风波。如果光是开发商与购房者两者争论也就罢了，但偏偏又掺和进了喜欢热闹的媒体。于是，部分媒体为了拉拢开发商，多赚点广告费，充当了开发商的枪手，大肆发表一些涨价论，楼市春天论，意图左右消费者思想；同时，又为了不失去读者，让局势保持平衡，他们又抛掉婊子的外套，当起了烈妇，为购房者鸣不平，用不同的笔名指着开发商鼻子大骂，说开发商赚黑钱，违背经济规律整死不降价。就这样，在这样一些媒体的精心编导下，降价争论演出了半年多，并空前白热化。
     最让我不解的是，人家说人傻傻一个，猪傻傻一窝。难道现在的人猪肉吃多了，智商被食物同化了？媒体犯傻市民也跟着犯傻？不负责任的媒体带着明显的目的性宣传的一系列报道就没人能读出它的阴谋？一些跳梁小丑抱着一知半解放的屁也有那么多人当神仙香供起？媒体大肆报道万科、恒达等的房价又垮了，“万人砍价团”又如何如何了，美国1美元的别墅都卖不出去了，深圳又有好多户集体断供了，“专家”、“学者”又预言市场冬天有多长了，三年五年都启动不了了……当人们目光纷纷关注这些了，我就不明白了，为什么就不报道中海和潘石屹的SOHO、龙湖等产品不降反涨的现象和原因了？一方面“专家”、“学者”在叫嚣现在的经济形势基本很好，但是看不清具体，走向不明了，一方面他们又在大胆地作出断言，狂下结论，凭的是什么？经验？还是参考国外？
    还是一句话说得好，真金不怕火炼。按照开发商的发展分类，当前社会上存在的开发商不外乎有两种，一种是无论遭遇怎样的气候，因为他自身体格很好，身体发展很健康，所以他能都生存得很好；而另一种就可怜了，大热天可以裸着上身跟着别人跑，在大好形势下跟随着先进者步伐，捞一些机遇财，而一旦遇上寒流，就冷得流鼻涕打哆嗦了。前者无论从定位、选址、打造和售后服务都远远高于后者，前者的开发是有系统的有步骤的一步一个脚印的走出来的，而不是适逢机遇盲目扩张而来。前者是用产品和服务来说话，它适应了现代经济发展的客观规律，他们的产品是真金白银，经得起时间的考验，所以即使在房产不景气的今天，他们也能屹立不倒，这是最根本的原因。而那些一味追求发展速度和扩张规模的开发商，在遇上政策宏观调控、经济寒冬这些情况的时候，资金链就必定出现问题，降价与跳楼也就在情理之中了。
     所以，在现在这个时代，再去争论房价是否会下跌已经毫无必要了，该降的始终会降，不降的怎么也不会降。别认为这是一句废话，如果开发商前期步伐太浅，现在资金出了问题，不管你找多少枪手来宣传楼市复苏，不管你怎么样“死扛”，都熬不过这个冬天，修了那么多楼，随便选个来跳吧；如果开发商实力雄厚，步子扎实，那么你的产品依然会受欢迎，总有自主者的刚性需求存在的，房产市场无论如何是不会垮的，只是更加严酷和理性了而已。对于消费者，也没必要再听信某些专家的屁话，选择真金白银的产品，就算出现怎样的情况，一样不会贬值。

                      戏说高级世纪新村和高级监狱
        
        什么是房地产界的高级世纪新村和高级监狱？很多人是没有这两个概念的，但是我敢肯定，有很多人是有这样的感受的，我一说你就明白。
      一个美丽热闹繁华的地段，与水为邻，又得政府花巨资打造，终于集形象展示、休闲、商贸、餐饮、居家为一体，这样的区位优势如何？好，当然好！但是，我们也要看怎么利用这个地段。如果经商，那么它的人气足可以保证它的商业价值毋庸置疑，那么居住价值呢？
      我们买房、安家，到底内心想追求的是一种什么样的家庭生活？是私密、宁静的温馨，还是天天像开派对一样的狂野，随时伴有歌舞升平？买房子前不加细想，就看重所谓的优越地段：安逸哦，人气又旺，配套设施又齐备：每天下楼就可以吃宵夜；下楼就可以进茶馆打麻将；下楼就可以去KTV唱歌……等到交房了，住进去了，更安逸的事情就接二连三的来了，甚至比当初的设想更方便：每天在家不用下楼也可以闻到楼下烧烤的香味；不用下楼也可以同楼下茶馆里的牌客一起同乐：“自摸！清一色！”激动的喊叫可以随时刺激你骚动的心；进KTV这种小事就更加不需要挪动您宝贵的双脚了，就算你失眠，还有高昂激情的歌声传来为你解闷。
      所以，我们把这种地段美丽、优越，但商业气息浓厚不适合居住的位置统称为高级世纪新村。下面说的是高级监狱。如果你有幸买到了一套地段优越、环境好、房子质量也过得去的商品房，又同时拥有了一些低素质的邻居，恭喜你，你成功成为了高级监狱的代言人。
      我这里绝对没有侮辱购房者的意思，但是，真的有那么一部分购房者由于天生的劣根性，素质低下，为同一个小区的其他业主带来了非常多的烦恼。只举一些简单的例子，或许大家就能体会。
      大清早或者中午，当你还在睡眠中的时候，一个响亮的声音从楼下响起：“张二娃，快点下来老！”然后马上楼上又传来一声巨响：“马上，等到起！”你只有从睡梦中惊醒再抱怨：“闯你X的鬼了！”（这种情况在现在通讯比较发达的时代要少得多了，但是依然有那么一些人，仿佛不知道有电话等产品的存在，依旧停留在“通讯基本靠吼”的年代。）还有些人，学人家养狗，养又不养品种好点的，天天抱着条比自己儿子还大的土狗当宠物，在院子里到处溜达，见人就龇牙咧嘴乱叫，做出一副见谁咬谁的样子，看见这种邻居，你只有绕道回家。一些咽喉有问题的邻居，缩衣节食买了套房子，结果没钱治疗自己那点咽喉病，走到哪里都是随地一口痰，吐别的地方还好了，要是刚好路过你家门口，一个失误“啐”一口将那悬浊液挂在你家大门把手上，等你回家不经意接触到，才……（此处省略半小时）
    遇见这样的邻居，你能怎么办？上门提意见，一次两次还可以，但是等几天对方又旧病复发，你好意思天天去说？就算你好意思，你担保对方不会和你翻脸——“你交钱买了房子，老子也花了一样多的钱，你凭啥子来管老子？”到了这个时候，你才后悔，当初怎么就买了这里，住得难受，就像蹲监狱一样苦闷，唯一比监狱好的就是环境比监狱漂亮一点罢了，充其量就是个高级监狱。
    怎么样避免这样的情况发生？其实，除了当初购房时重视择邻而居外，其它就应该是物管公司的责任了。遇见上述情况，我们不方便直接干预的时候，就可以理直气壮的找到物管人员，要求他们为我们协调和解决。说起来简单，但以目前眉山房产的物管公司来看，能达到这个程度的并不在多数。为什么？因为在物管公司的行为直接是受开发商开发思想影响的，如果开发商达不到一定的高度，就认识不到这样的问题，那么物管人员也同样认识不到自己应该提供的服务内容。为什么有的开发商达不到这样的高度，认识不到这样的问题？不是因为他们笨，而是因为他们把物管也当成了一种谋取利润的手段，认为物管只要停留在保障业主安全这个层面就够了，他们就不会用心去思考类似服务这样的一些问题，路走错了，所以永远达不到目的地。只有抛开了利益观念，用一种做企业的精神来打造房产的开发商，才能真真正正从业主立场出发，才能为业主建立一个和谐的圈层，也只有这样的开发商的物管公司，才能达到物管和业主的高度统一，切实为业主解决一切的问题。
    文章到这里，相信大家也能看出来了，高级世纪新村其实说的就是我们购房时关于区位的选择问题，而高级监狱则是由生活圈层引出物管服务这样一个问题。说穿了，还是在教会大家如何选房，其实本文前面就已经提到过选房的方法，要学会看穿开发商一些销售技巧与手段，实地去看，去比较，才能买到自己所期盼的好房，毕竟，购房是一件大事。其实，选房有着许多的学问，简简单单的一篇文章是无论如何也写不尽说不完的，但是，只要本文对读者有一定的启发和帮助，那么，我的目的就达到了。文章就此告一段落，如果有需要，我们还会再见的。

[ 本帖最后由 风花雪月 于 2008-10-3 01:05 编辑 ]

写得很好很真实，就是长了点。

拜读了，长见识。

这句话实在,文采在下佩服

                                                                                                                                                                                                                             质量的衡量标准是设计、施工用材及施工工艺的结合程度。至于框架、砖混、现浇、预制板这几种结构形式的本身并不代表其质量的好坏，它只是根据需要和设计条件的不同以及在设计时提出的更高要求所采取的形式。不管哪种形式在确认它的质量好坏时都必须严格按照设计、建筑用材、施工工艺这三个产品形式的重要环节来衡量：设计环节是考察设计单位的水平，高水平的设计一定是安全、经济、美观三项指标的完美统一而非顾此失彼；建筑用材是检验开发商与施工单位的道德品质；而施工工艺是检验施工单位的组织管理水平、工人的素质、开发商的工程管理部门的组织协调能力和业务水平及做事的务实程度，综合反应出人员的道德品质水平及综合能力以及做事的风格。所以我们在看一项产品质量好坏时，应该沿着这样的线路以这样的度量衡去印证，而非靠感觉、靠气氛甚至人云亦云。
                这句话实在,文采在下佩服,

太长了点嘛

写的很好~~~~~~~~```````

[ 本帖最后由 一座城池 于 2008-10-5 08:39 编辑 ]

引用:

原帖由 一座城池 于 2008-10-4 16:58 发表
写不很好~~~~~~~~```````

没有看出楼上的朋友想说什么？
假如你是说写得不好，那么请详细一点。欢迎不同的声音进行讨论！！！

写的真好  怎么能够不顶呢  
分析很刁钻  很到位

lz写得写得很精辟，有些很浅显的道理只是我们从未认真系统关注过！

上次想说写的很好
已经编辑过了

太有才了！第一次看见这么公正的谈论眉山房产的文章，不偏袒kfs和购房者任何一方！文笔相当犀利！楼主写的？

上来了
这个帖子就要挺
好帖啊
特别是买房的朋友
可以好好看看
本人也受益了

写得满好哦

楼主想表达什么？

文中提到的"六看"对购房者有很大帮助.   后悔买房之前没看到此文.  

学习了。。。。

很好很好。。

看完后想对老肖说三点：
第一：老肖辛苦了。认真拜读了，如此长的篇幅的确是用心良苦啊。总结，老肖是个既有才华、又有见地、还有文采、并能信任的人。绝对支持哈！
第二：想说说这篇文章。当然，我不是搞房地产的，对房地产也不是很懂，但平时向你们学习也略懂了一二。不过，单从本文很直观的看，阐述的论点面面俱到，不管对于开发商、购房者还是宏观的关于房产的见地确实点评的较为具体。在下实在是佩服，佩服……
第三：对于长期以来对老肖同志的了解，该同志的确是位既会为人处事、对工作又认真负责的好同志，还是那句话，绝对支持哈……

哈哈……老肖，开开小玩笑，不要往心里去哈……