中午休息，回想了一下上周6晚我冲动的发帖和后续的激情跟帖回复与解释……


做房地产几年了，很少公开的谈比较实在的市场面问题，考虑更多的是做项目、做产品、做营销战略

房地产营销人员一向都很低调，除开个别做出头鸟的……

眉山的房市和成都房市巨大的差别，现在楼市的极度疲软，

众多媒体的舆论误导……对我们这些在2、3级城市做房地产的是很不公平的，

我其实只想表述1个意思：大城市的房产利润是眉山房市的N倍，眉山房市的利润是很合理的，比你去吃火锅的消费所给商家带来的利润还合理…………

后来我提到的洗牌、兼并、垄断，提到的担忧，对我个人而言，我未担心过……个人竞争力没心虚过，只要房地产行业还存在，我就能生存

行业洗牌从表面看，是品牌房产企业的树立和消费者对产品品牌附加值的支出……品牌附加值这东西到底该在房价里占到多少合理？？？？

如果想买房的真想买价廉物美的房子，您该支持多量化竞争的市场…………品牌、品质这些是虚的，如果市场被少有的商人所控制的时候

品牌附加值就成了价格虚高的重要因素了……

换个现实的比方吧，眉山只有应林超市、宏远百货的时候，里面很多东西很贵，当西玛、摩尔玛杀入后，应林、宏远的好多东西价格亲民了……

大家都观望房市，从消费者心态看是很正常的，

但房价，眉山的房价不会跌，只会涨，只是看怎么涨………………

当大家不买房，逼死了中小开发商后，你以为你会买到便宜房吗？不会的……这些中小开发商一旦濒临破产时会被大鱼给吃掉的……

当市场只剩大鱼的时候，大鱼开会确定价格的时候…………你还能买到价廉物美的房子吗？？？？？？？？？？


不说了…………累，不知为何我的真诚会换来诋毁…………

真要忽悠你们，我会做得更出色……

可惜眉山的经济适用房发展不起来。
南昌的经济适应房房价是统一的2200/平方，当时该区域附近的商业楼盘价格超过4000，中签比例也高，2.2万户竞争1万8千套房子，没中签的继续滚动到下一轮抽签。
广西百色的经济适应房房价为1300/平方，当时该区域附近的商业楼盘价格2200，同样有相当大的差距........
还是政府不作为啊.......

引用:

原帖由 眉山地皮 于 2008-4-14 13:23 发表 可惜眉山的经济适用房发展不起来。南昌的经济适应房房价是统一的2200/平方，当时该区域附近的商业楼盘价格超过4000，中签比例也高，2.2万户竞争1万8千套房子，没中签的继续滚动到下一轮抽签。广西百色的经济适应 ...

兄弟，少提政府…………很多东西不可说

楼上的,
关于不作为我不认同.
有空去诗碑广场看一下,
还有那个给广场勒石做的传.
你就知道ZF作为在什么地方了.
我一个搞考古的朋友遍游世界各地,来了眉山诗碑广场,把这当做奇观,拍了一组照片说要拿去珍藏.
尤其是哪个半文不白的传,他研读了很久,最后说道:"拜服."

昏,我是回二楼的,
LZ你太积极了吧?
对此我可以鄙视一下不?

引用:

原帖由 再次谋杀自己 于 2008-4-14 13:28 发表 昏,我是回二楼的, LZ你太积极了吧? 对此我可以鄙视一下不?

最近对于眉山楼市，感慨颇多…………眉山的消费者该清醒点了


我当炮灰吧…………来，向我开炮

人工置顶，谢谢……

没什么敌意不敌意的，你站你的立场讲话，别人站别人的立场。只要双方都在法律范围内都是正常的。有些人视野低些，看眼前利益，有些人视野高些看社会效益或者更高点在世界范围内寻求思考，不同的人的结论是不同的。所以不存在敌意问题。只有某方要将自己的看法强迫别人接受的时候，才有可能有敌意出现。

引用:

原帖由 xuhui605 于 2008-4-14 15:47 发表 没什么敌意不敌意的，你站你的立场讲话，别人站别人的立场。只要双方都在法律范围内都是正常的。有些人视野低些，看眼前利益，有些人视野高些看社会效益或者更高点在世界范围内寻求思考，不同的人的结论是不同的。所 ...

哎，已经闻到火药味了，个人停止回复了哈……以后我们开贴聊

这哥们不到道,点起火就跑了

市场永远都会有竞争存在,前提只要是有利可图,,前面LZ说到的垄断只会存在短时间的,这个请人放心,垄断带来高价也会带来竞争的,这是一个循环.

引用:

原帖由 1976msxzy 于 2008-4-14 16:34 发表 市场永远都会有竞争存在,前提只要是有利可图,,前面LZ说到的垄断只会存在短时间的,这个请人放心,垄断带来高价也会带来竞争的,这是一个循环.

你忽视了很重要的一点，房地产的基础，土地是稀缺的，城市用地不可能无限扩大………………

对老百姓而言，1-2年的房地产垄断可以把整个城市的房市搞到离谱直至有效土地资源耗尽

当1个城市的资源被耗尽的时候，开发商可以闪了……钱也赚爽了

当火药味淡了，大家平心静气的，讨论继续……客观点

不要带攻击性的词语，那样丢自己的素质哈

我是比较赞同楼主观点的.

各家有各家的观点，大家一起讨论学习才是王道。求同存异嘛，有不同的才是能进步的。 继续学习，，

现在的眉山房子，看好的可以下手，到以后，就没有现在这样好啦，我觉得。

引用:

原帖由 hwhasx 于 2008-4-14 16:39 发表



你忽视了很重要的一点，房地产的基础，土地是稀缺的，城市用地不可能无限扩大………………

对老百姓而言，1-2年的房地产垄断可以把整个城市的房市搞到离谱直至有效土地资源耗尽

当1个城市的资源被耗尽的 ...

对楼主此语不敢苟同，纽约，巴黎发展了百年的房地产也不见其城市的土地资源耗尽，就中国上海北京也不是这样呀，社会经济的发展己经越越了地域的空间了。君不见北京从一环路到六环路了吗，城市的容量远非你我等人能想象得到的！！！！{房地产的基础，土地是稀缺的，城市用地不可能无限扩大………………楼主说的应是绝对量才行，至于这个绝对量应该与整个地球而言，而且人口也不是无尽的增加呀，呵呵}

引用:

原帖由 7326362 于 2008-4-16 14:23 发表 对楼主此语不敢苟同，纽约，巴黎发展了百年的房地产也不见其城市的土地资源耗尽，就中国上海北京也不是这样呀，社会经济的发展己经越越了地域的空间了。君不见北京从一环路到六环路了吗，城市的容量远非你我等人能 ...

你没把很多东西联系起来

第1，资本主义国家的土地是私有制的，连政府都是代表少数人的意志，这个扯远了哈，说到阶级矛盾了

第2，中国的土地使用政策是严控政策，特别是3年前开始对房地产的控制，国家最先抓的是城市用地规划的严控（之前比较松）；这个问题有太多渊源，不好深谈

第3，城市用地严控是阶段性的，当一个城市原总体规划用地耗尽之前会通过正常程序申请城市规划的扩大（总规扩大）

第4，如果当地经济发展都没有把原有的土地资源利用完善……，常住人口密度，宏观经济状况，是否有比较大的经济发展前景等参考因素，新的用地申请是不可能被审批通过的……这个周期是比较长的，这也是有位网友说的大学教授讲的房地产周期性的基础……

第5、阶段性经济发展的预期+阶段性城市用地的严控是土地稀缺概念的来源…………，我也讲了，土地稀缺是相对的

第6、2、3级城市的发展是有限的……，不可能只发展工业不发展农业（除开特别有交通优势、能源优势、地理优势的城市把工业作为重中之重）；这是可持续性发展的实际执行…………合理控制2、3级城市的经济发展方向

第7、 城市化进程最终是有限度而不是无限度的……………………合理认知大城市与2、3级城市的经济定位，是我们做房地产业人员的基础素质要求，做梦的事情少来……

第8、  眉山的经济定位是成都的卫星城，但永远不可能超越成都或者乐山（和乐山的经济定位都不在一个层面上）……不可细谈，牵涉到了政府的长远方针

综上所述，眉山的发展有前景，但不是无限前景……城市用地的供给最终由经济发展确定，所以，眉山的城市用地是很有限的…………眉山的房产现在不是泡沫，而是有点适当超前…………正因为供略大于求，才会在比较低的利润点上……正因为价格低，才能吸引外地购房者在眉山买房

正因为外地人买房多了，房子空置率高了，才会有房子没卖掉的假象………………才会有人认为眉山泡沫严重

五年前，谁也不知道东坡湖那片滩地也可以做房地产呀！！！现在呢？有句话叫只有更好，没有最好！！！

我们现在的思维好似数十年前的石油危机，当时全球的人都说，完了石油没有了，以后的燃料靠什么的一样，事实上呢？过了这几十年了，石油的勘探量已经能让我们继续用上一百多年了，回到话题,又说房产，你看过法国电影《第五元素》吧，呵呵，人的能力永远是往前的，土地量我肯定同意你的-------那是一定量的，但人类居住的方式却是无限的！！！

房产界总以土地的稀缺性为广告的优秀托词，事实上呢！！！改革了这些几十年也不见哪一年房地产的开发量比上一年少多少！

我们不拿以后的土地做文章，因为我们现在能看见的土地是真的还可以修N多房子，如果要做土地的文章，那么谁又能保证以后政策的不改变，甚至社会的不变革呢？说远了

我这人说话没有固有的思维，所以说到哪算哪，兄弟要慢慢看哈，别介意！！

城市的定位与发展，不由你也不由我，更不由政府，市场经济嘛，你说是眉山是成都的卫星城，我倒感觉不到，我只是觉得这个城市能给我生存，那我就留下，不能的话我就离开。大道理与小市民无关，政府所谓的定位，大有一厢情愿之疑！！！呵呵，参考古代城镇的建立，无不是因为地理。环境等因素而自然形成的，刻意的做什么，或要这个城市做什么，当权者不是猪便是脑壳有包


除了所谓土地稀缺性，我很同意楼主的一些东西，当然，做为你属于行业人士，你会有你的定向思维，我不是，我只是一个局外人的眼光看待这些事物，未免浅薄了一些，见谅

去年中期看来，眉山的房价地确属于高价有泡，但年末后到现在我倒觉得没有什么高价之说了，去年中期物价偏低，房价自然就显得很高了，而今年的物价看来，只要房价没大的上涨，那实际上就是下降了！！

呵呵，两天没上来，楼主便给我留个短消息，看来楼主有心人哈！！

再说一句，股市跌死了，我被套了，昏死！！！

今年的物价看来，只要房价没大的上涨，那实际上就是下降了！！

这句经典。

唉，股啊股。